​上海商住楼成“盲区”？为何奉劝年轻人尽量别碰商住公寓

上海商住楼成“盲区”？为何奉劝年轻人尽量别碰商住公寓

摘掉口罩后，将有越来越多的人要搬离这类房子。

住在这里的年轻人，好像已被遗忘。

没有居委、没有物资、没人组织检测……甚至封控区、管控区、防范区的三区名单也不在列。

据媒体报道，有公寓住户无论在查询的小程序上输入公寓地址或者名字，都显示无结果，而临近两家公寓也面临这样的状况。

住户们想自救，组织团购，却发现因户数少而无法成团，或者根本无法配送。

这就是近一个月来上海商住楼的现状。

这里的住户们真切地感受到了什么叫盲区。

商住楼属于民法典规定的经营性用房范围，具体包括酒店式公寓、公寓式办公房、商住两用房，其中酒店式公寓对应商业用地，公寓式办公房对应办公用地。

图源安居客

由于不限购、房价低，户型小巧精装修，可拎包入住，吸引了很多初入社会的年轻人，尤其是单身人士。

年轻人想在上海买房，第一道门槛——需要结婚或落户。

第二道门槛——房价。假如预算400万，只能买套市区的老破小。

而200万就能入手一套不错的商住公寓，还不影响未来住宅的首套资格。下图为安居客上位于松江九亭的某公寓价格，为3.3万元一平，附近的普通二手房则要5万元起，确实便宜很多。

一切看似美好的背后，涉世未深的年轻人们，却往往忽视了商住楼自身存在的问题。

1、商用水电费高

商用电费一般1块钱1度电，冬天和夏天用空调，一个月电费一不小心就飙到800块，如果按冬天2个月、夏天2个月算，一年就多出来3000多的电费了。生活成本比普通住宅高多了。

2、不通燃气，无法做饭

现在市面上绝大多数商住楼及酒店式公寓，是不通燃气的，这样就阻碍了很多想下厨的朋友。如果赶上如今这样的封控，不做饭，真的可能就没有饭吃，生存难度加倍。

3、贷款利率高

商业贷款要高于住房的首套基准利率，看似贷款额度不高，可能利息占了一大半。

4、税费高，难转手

为什么公寓的税费高？这里和住宅简单做一个比较：

个人所得税：住宅满五唯一即可免个税；而公寓则统一需要缴纳（评估价-原价）×20%或3%评估价的个税；

契税：由于优惠政策，住宅按房屋面积和套数征收房产契税，由1%-3%不等；而公寓不论大小或套数，统一征收总房款的3%；

土地增值税：根据不同政策，住宅有的可免缴土地增值税；公寓不能免缴，统一征收（评估价-原价）×30%至60%的税费；

此外，公寓还需要缴纳增值税，一般为（评估价-原价）*5.5%。

综上对比，公寓转手税费几乎要达到原价的20%以上，所以转手的时候难度又加倍。

此外，很多人买来公寓投资，租出去，所以住户背景杂，邻居可能换了一波又一波，安全性也有待考察。

经过这次，商住公寓更是把居住属性的弊端暴露无遗。

所以还是奉劝大家，普通人尽量别碰公寓！