​嘉定江桥：“北虹桥”还是城乡结合部？

嘉定江桥：“北虹桥”还是城乡结合部？

就在不久之前，有人统计了上海各个板块的二手房在最近三年的涨幅情况，在嘉定区内，涨幅最大的板块不是配套齐全的南翔，也不是重点发展、五大新城之一的嘉定新城，而是江桥，这个一直充满了诸多争议，顶着“北虹桥”名头但却尘土飞扬的大型城乡结合部。

江桥这个板块的缺点是显而易见的。曹安公路上飞驰而过的大车带起一片尘土，头顶上呼呼过着的飞机可能十分钟就有一架，密集的动迁房小区，被铁路和苏州河割裂的区域交通，最后再加上臭名昭著的江桥生活垃圾焚烧厂，所有这一切，让江桥看起来怎么都不能算是宜居。

江桥垃圾焚烧厂

但江桥的优势也是特别明显。首先就是离市区近，作为嘉定区距离市区最近的板块，江桥距离人民广场只有15公里左右车程，这甚至比从江桥去嘉定新城的距离还要近一些。加上13、14号线两条横穿市中心直达浦东的地铁线，让江桥不管到市区的哪个角落，通勤时间都相对可控。早高峰从嘉怡路站坐上14号线，23分钟就能到达静安寺，33分钟就能抵达陆家嘴，这个时间，甚至是要优于不少中环以内的板块。

14号线线路图

再一点，就是江桥全镇现在都位于虹桥商务区的范围之内。作为定位能级足够高的“国际中央商务区”，虹桥商务区虽然还只能说在建设的初期，但未来的配套和规划，还是充满了故事性和想象力。未来几年，随着嘉闵线的建成，江桥距离虹桥火车站，就只有两三站地铁的距离，真正可以算是虹桥零距离。

虹桥商务区地图

当然，不可否定的是，在东南西北各个虹桥之中，北虹桥的发展无疑是最滞后的，这从房价上其实也能体现出来。虽然近期引进了一些企业入驻苏州河边的总部湾，但还是缺乏大型标杆项目的落地，规划中的北虹之星也好，北虹之云也罢，也还大部分停留在纸上，教育资源的引入也缺乏重量级的消息。但至少有一点是确定的，有规划总比没规划要好。

北虹之星规划图

具体来看，江桥又可以分为北江桥和南江桥两个小板块。南江桥发展相对成熟，拥有万达广场为首的大型商业，住宅则主要以动迁房为主，轨道出行主要依赖13号线，距离机场更近，属于虹桥主城区的范围，相应的，飞机噪音也要更大点。

江桥万达

北江桥发展则相对滞后，还有大量的待拆迁厂房和批发市场，但拥有一定数量的商品房小区，出行主要依赖14号线，属于虹桥拓展区，大型商业配套目前几乎没有，在沃尔玛搬迁之后，仅有的MAX未来、新世界休闲广场等几个商业，只能说是聊胜于无。在建的86湫广场、南山维乐城等几个商业，看体量也只能算是社区商业。

不过江桥近几年销售的新房楼盘，从龙湖天璞，保利云上，保利云上澄光，到南山虹桥领峯和今年刚刚开盘的龙湖南山项目，全都都位于北江桥，再具体一点说，这些项目都位于14号线乐秀路地铁站周围。

龙湖天璞

所以说展望未来，江桥的两个发展核心，也就是南江桥和北江桥的中心，很可能就是13号线金运路站和14号线乐秀路站。这两个站点也都是能和在建的嘉闵线实现换乘的地铁换乘站。从现状来看，金运路站周边以万达为首的商圈已经相对成熟，乐秀路站周边则还存在大量待拆迁或者已拆迁用地（包括已经发布了拆迁公告的江桥二手机电市场），发展空间也很充足。

回过头来，我们再来看看之前提到的江桥的那些硬伤，航道、拆迁房、铁道，包括高压线，这些短期内很难得到改善，至于垃圾焚烧厂，其实距离江桥的大多数地方并没有那么近，它对普陀桃浦的影响，可能都要比对江桥来的大。

最后，我们再来看看开头所说的，江桥房价近期的涨幅在全嘉定区位于第一，这也就不难理解了。交通的便利和大虹桥的闪亮光环，足以弥补江桥长久存在的诸多硬伤，毕竟现在，连南翔的不少楼盘，都要想尽办法去蹭大虹桥的热度。

至于对个人买房来说，则是需要看目前江桥的这些硬伤是否属于你能够忍受的范围内。为了交通的便利和（可能能落地的）高能级规划，是不是值得牺牲短期的居住环境，相信每个人对这个问题的答案，是不尽相同的。